Elegir un terreno para una planta o centro de distribuci\u00f3n no deber\u00eda comenzar con una b\u00fasqueda en internet y terminar con el terreno que tenga el precio m\u00e1s atractivo.<\/p>\n\n\n\n
En un proyecto industrial, el terreno es parte de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Una ubicaci\u00f3n incorrecta puede aumentar los costos log\u00edsticos, dificultar la contrataci\u00f3n de personal, limitar el crecimiento o generar inversiones adicionales en infraestructura. Por el contrario, un terreno bien seleccionado puede convertirse en una ventaja competitiva durante muchos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
En MARFA BTS analizamos el terreno desde una perspectiva integral. No solamente preguntamos cu\u00e1nto cuesta. Preguntamos si realmente puede soportar el proyecto que la empresa necesita.<\/p>\n\n\n\n
Estos son cinco factores fundamentales.<\/p>\n\n\n\n
La ubicaci\u00f3n es mucho m\u00e1s que se\u00f1alar un punto en Google Maps.<\/p>\n\n\n\n
Una empresa industrial necesita analizar c\u00f3mo se mover\u00e1n diariamente sus productos, materias primas, proveedores, trabajadores y veh\u00edculos.<\/p>\n\n\n\n
Por eso es importante revisar la conexi\u00f3n con autopistas, carreteras principales, corredores industriales, ciudades, puertos, aeropuertos, centros de consumo y proveedores.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n hay que considerar el tiempo real de traslado.<\/p>\n\n\n\n
Un terreno puede estar a 20 kil\u00f3metros de una ciudad, pero si el acceso es complicado, la distancia puede resultar poco relevante.<\/p>\n\n\n\n
Para una operaci\u00f3n log\u00edstica, unos minutos adicionales por viaje pueden convertirse en miles de horas acumuladas durante un a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n
Por eso recomendamos analizar la ubicaci\u00f3n desde la perspectiva de la operaci\u00f3n diaria.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfDesde d\u00f3nde llegar\u00e1n los insumos?<\/p>\n\n\n\n
\u00bfHacia d\u00f3nde saldr\u00e1n los productos?<\/p>\n\n\n\n
\u00bfD\u00f3nde vive el personal?<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 rutas utilizar\u00e1n los camiones?<\/p>\n\n\n\n
\u00bfExisten restricciones para transporte pesado?<\/p>\n\n\n\n
\u00bfHay accesos alternativos?<\/p>\n\n\n\n
Estas preguntas ayudan a determinar el verdadero valor estrat\u00e9gico de una ubicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
La disponibilidad de energ\u00eda se ha convertido en uno de los factores m\u00e1s importantes para la instalaci\u00f3n de nuevas operaciones industriales en M\u00e9xico.<\/p>\n\n\n\n
No basta con saber que \u201chay electricidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Hay que conocer la capacidad disponible y la factibilidad para suministrar la demanda requerida.<\/p>\n\n\n\n
Una empresa puede necesitar una capacidad el\u00e9ctrica muy diferente a otra.<\/p>\n\n\n\n
Una operaci\u00f3n ligera puede tener requerimientos moderados. Una planta de manufactura con maquinaria intensiva, procesos automatizados o sistemas especializados puede requerir una infraestructura considerablemente mayor.<\/p>\n\n\n\n
Por eso, antes de adquirir un terreno, es recomendable conocer las condiciones reales de suministro y los requerimientos para llevar la energ\u00eda hasta el proyecto.<\/p>\n\n\n\n
La infraestructura energ\u00e9tica no debe tratarse como un detalle posterior.<\/p>\n\n\n\n
Debe formar parte del an\u00e1lisis inicial.<\/p>\n\n\n\n
El crecimiento del nearshoring ha hecho todav\u00eda m\u00e1s evidente este punto. La disponibilidad de infraestructura se ha convertido en un elemento que puede determinar qu\u00e9 ubicaciones son viables y cu\u00e1les no.<\/p>\n\n\n\n
El agua puede ser tan importante como la energ\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
Pero aqu\u00ed tambi\u00e9n existe una diferencia entre \u201ctener agua cerca\u201d y contar con la capacidad necesaria para una operaci\u00f3n industrial.<\/p>\n\n\n\n
Dependiendo del proyecto, deben analizarse suministro, volumen disponible, factibilidad, drenaje, tratamiento, descarga y necesidades particulares del proceso productivo.<\/p>\n\n\n\n
No todas las industrias consumen la misma cantidad de agua.<\/p>\n\n\n\n
Tampoco todas tienen las mismas obligaciones respecto al tratamiento y disposici\u00f3n de aguas residuales.<\/p>\n\n\n\n
Por eso el an\u00e1lisis debe hacerse de acuerdo con el proceso espec\u00edfico de la empresa.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s del agua y la electricidad, conviene revisar otros servicios: telecomunicaciones, gas, drenaje, infraestructura contra incendios y cualquier otro suministro necesario.<\/p>\n\n\n\n
La pregunta correcta no es solamente \u201c\u00bfqu\u00e9 servicios existen?\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Es:<\/p>\n\n\n\n
\u00bfLos servicios existentes tienen la capacidad, ubicaci\u00f3n y condiciones necesarias para mi operaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un terreno puede parecer perfecto y aun as\u00ed no ser viable para el proyecto.<\/p>\n\n\n\n El uso de suelo es uno de los primeros aspectos que deben revisarse.<\/p>\n\n\n\n La actividad que la empresa pretende desarrollar debe ser compatible con las disposiciones aplicables al inmueble y a la zona.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n es necesario revisar la situaci\u00f3n legal del terreno, antecedentes, propiedad, restricciones, grav\u00e1menes, servidumbres, derechos de v\u00eda y cualquier condici\u00f3n que pueda afectar el desarrollo.<\/p>\n\n\n\n Esto es particularmente importante cuando el proyecto requiere una inversi\u00f3n considerable.<\/p>\n\n\n\n No tiene sentido dise\u00f1ar una planta completa para descubrir posteriormente que el terreno presenta una restricci\u00f3n que modifica el proyecto.<\/p>\n\n\n\n La revisi\u00f3n legal y t\u00e9cnica debe realizarse antes de comprometer recursos importantes.<\/p>\n\n\n\n Una planta no funciona solamente con m\u00e1quinas.<\/p>\n\n\n\n Funciona con personas.<\/p>\n\n\n\n Por eso la disponibilidad de mano de obra debe formar parte de la selecci\u00f3n del sitio.<\/p>\n\n\n\n Hay que analizar no solamente cu\u00e1ntas personas viven en la zona, sino qu\u00e9 perfiles laborales existen, qu\u00e9 otras industrias compiten por el talento y cu\u00e1les son los tiempos de traslado.<\/p>\n\n\n\n Para algunas operaciones ser\u00e1 fundamental contar con t\u00e9cnicos especializados. Para otras, la prioridad puede ser una gran cantidad de personal operativo.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n hay que pensar hacia adelante.<\/p>\n\n\n\n \u00bfEl terreno permite ampliar la nave?<\/p>\n\n\n\n \u00bfExiste espacio para una segunda etapa?<\/p>\n\n\n\n \u00bfHay posibilidades de aumentar patios, estacionamientos o infraestructura?<\/p>\n\n\n\n Una empresa que hoy necesita 10,000 m\u00b2 podr\u00eda necesitar 20,000 m\u00b2 dentro de algunos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n El terreno debe evaluarse tambi\u00e9n desde esa perspectiva.<\/p>\n\n\n\n Cuando se comparan terrenos industriales, es tentador utilizar solamente dos variables: precio y superficie.<\/p>\n\n\n\n Pero una decisi\u00f3n industrial necesita una visi\u00f3n mucho m\u00e1s amplia.<\/p>\n\n\n\n Podemos resumir la evaluaci\u00f3n en cinco preguntas:<\/p>\n\n\n\n Ubicaci\u00f3n:<\/strong> \u00bfpermite mover productos, personas y proveedores eficientemente?<\/p>\n\n\n\n Energ\u00eda:<\/strong> \u00bfexiste capacidad suficiente para la operaci\u00f3n actual y futura?<\/p>\n\n\n\n Agua:<\/strong> \u00bflos servicios disponibles responden a las necesidades del proceso?<\/p>\n\n\n\n Legal:<\/strong> \u00bfel terreno puede utilizarse y desarrollarse conforme al proyecto?<\/p>\n\n\n\n Talento:<\/strong> \u00bfexiste una fuerza laboral adecuada y accesible?<\/p>\n\n\n\n Y podr\u00edamos agregar una sexta pregunta:<\/p>\n\n\n\n \u00bfEl terreno permite que la empresa crezca?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Porque una buena ubicaci\u00f3n industrial no solamente debe funcionar el d\u00eda que se inaugura.<\/p>\n\n\n\n Debe seguir funcionando cuando la operaci\u00f3n sea m\u00e1s grande.<\/p>\n\n\n\n Uno de los conceptos que m\u00e1s recomendamos revisar es el costo total de desarrollo.<\/p>\n\n\n\n El precio de compra es solamente una parte.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n pueden existir costos relacionados con preparaci\u00f3n del terreno, accesos, infraestructura, servicios, movimientos de tierra, permisos, estudios, conexiones y otras obras necesarias.<\/p>\n\n\n\n Por eso un terreno de menor precio no necesariamente representa la mejor inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La comparaci\u00f3n correcta debe hacerse considerando el costo total necesario para convertir el terreno en una instalaci\u00f3n operativa.<\/p>\n\n\n\n Ese es precisamente uno de los puntos donde un desarrollador con experiencia puede aportar valor.<\/p>\n\n\n\n MARFA BTS trabaja con una red de propietarios, brokers, gobiernos y desarrolladores que permite buscar oportunidades de acuerdo con los requerimientos espec\u00edficos de cada empresa.<\/p>\n\n\n\n La b\u00fasqueda no tiene que limitarse a \u201cqu\u00e9 terrenos est\u00e1n disponibles\u201d.<\/p>\n\n\n\n Debe comenzar con otra pregunta:<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 necesita realmente la operaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A partir de ah\u00ed es posible analizar ubicaciones, infraestructura, conectividad, caracter\u00edsticas legales y potencial de desarrollo.<\/p>\n\n\n\n El objetivo es encontrar una soluci\u00f3n que tenga sentido tanto inmobiliario como empresarial.<\/p>\n\n\n\n En un mercado donde la infraestructura industrial contin\u00faa siendo un elemento estrat\u00e9gico para las empresas que buscan establecerse o expandirse en M\u00e9xico, seleccionar correctamente el terreno puede marcar la diferencia entre un proyecto que simplemente existe y uno que funciona.<\/p>\n\n\n\n Si su empresa est\u00e1 buscando terreno industrial en M\u00e9xico, MARFA BTS puede ayudarle a identificar, analizar y estructurar la oportunidad adecuada.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"4. Uso de suelo y situaci\u00f3n legal<\/h2>\n\n\n\n
5. Mano de obra y capacidad de crecimiento<\/h2>\n\n\n\n
El terreno correcto es el que funciona para la operaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
El costo real de un terreno<\/h2>\n\n\n\n
C\u00f3mo puede ayudar MARFA BTS<\/h2>\n\n\n\n