Cuando una empresa decide instalar una planta, un centro de distribuci\u00f3n o una nueva operaci\u00f3n en M\u00e9xico, una de las primeras decisiones suele ser aparentemente sencilla: \u00bfcomprar un terreno y construir, rentar una nave existente o buscar un proyecto dise\u00f1ado espec\u00edficamente para la operaci\u00f3n?<\/p>\n\n\n\n
Ah\u00ed es donde aparece el concepto Built-to-Suit<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En t\u00e9rminos simples, un proyecto Built-to-Suit es un inmueble desarrollado de acuerdo con las necesidades espec\u00edficas de quien lo va a utilizar. No se parte de una nave gen\u00e9rica para despu\u00e9s intentar adaptarla a la operaci\u00f3n. Se parte de la operaci\u00f3n para definir qu\u00e9 infraestructura necesita.<\/p>\n\n\n\n La diferencia parece peque\u00f1a, pero en un proyecto industrial puede tener consecuencias importantes.<\/p>\n\n\n\n Una planta de manufactura, un centro de distribuci\u00f3n, una operaci\u00f3n log\u00edstica o una instalaci\u00f3n especializada tienen necesidades distintas. Alturas libres, patios de maniobra, capacidad el\u00e9ctrica, andenes, circulaci\u00f3n de veh\u00edculos, \u00e1reas de producci\u00f3n, oficinas, almacenamiento, seguridad, accesos, ubicaci\u00f3n y posibilidades de expansi\u00f3n son solamente algunos de los elementos que pueden cambiar completamente de un proyecto a otro.<\/p>\n\n\n\n En MARFA BTS entendemos el Built-to-Suit como un proceso integral que comienza mucho antes de colocar la primera columna.<\/p>\n\n\n\n Un proyecto Built-to-Suit no empieza con un plano.<\/p>\n\n\n\n Empieza con preguntas.<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 va a producir la empresa? \u00bfCu\u00e1nto espacio necesita? \u00bfQu\u00e9 maquinaria utilizar\u00e1? \u00bfCu\u00e1ntos veh\u00edculos ingresar\u00e1n diariamente? \u00bfQu\u00e9 volumen de mercanc\u00eda manejar\u00e1? \u00bfCu\u00e1nta energ\u00eda requiere? \u00bfQu\u00e9 proveedores tendr\u00e1 cerca? \u00bfCu\u00e1nto personal necesitar\u00e1? \u00bfQu\u00e9 mercados debe atender? \u00bfNecesitar\u00e1 crecer en tres, cinco o diez a\u00f1os?<\/p>\n\n\n\n Responder estas preguntas permite convertir una necesidad empresarial en requerimientos inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, una empresa que busca establecer un centro de distribuci\u00f3n puede necesitar una ubicaci\u00f3n cercana a sus principales mercados, accesos r\u00e1pidos a autopistas, suficientes andenes y patios para maniobras, \u00e1reas de almacenamiento y posibilidades de expansi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Una empresa manufacturera puede tener prioridades diferentes: disponibilidad y capacidad de energ\u00eda, suministro de agua, tratamiento de aguas residuales, gas, infraestructura para maquinaria, accesos para transporte pesado, cercan\u00eda a proveedores y disponibilidad de mano de obra.<\/p>\n\n\n\n Por eso no existe un Built-to-Suit universal.<\/p>\n\n\n\n Existe un proyecto adecuado para una operaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n\n\n\n Uno de los errores m\u00e1s comunes al buscar infraestructura industrial es comenzar por el precio del terreno.<\/p>\n\n\n\n El precio importa, pero no es suficiente.<\/p>\n\n\n\n Un terreno aparentemente barato puede convertirse en una alternativa costosa si requiere grandes inversiones en infraestructura, tiene problemas de acceso, carece de servicios suficientes o no permite desarrollar el proyecto que la empresa necesita.<\/p>\n\n\n\n Por eso la selecci\u00f3n del sitio debe considerar mucho m\u00e1s que el costo por metro cuadrado.<\/p>\n\n\n\n Ubicaci\u00f3n, uso de suelo, factibilidad de servicios, energ\u00eda, agua, accesibilidad, conectividad carretera, disponibilidad de mano de obra, entorno industrial, riesgos ambientales, condiciones legales y posibilidades de crecimiento forman parte de la evaluaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En MARFA BTS, una de nuestras funciones es precisamente identificar terrenos con potencial y analizar c\u00f3mo pueden convertirse en oportunidades reales para una operaci\u00f3n empresarial.<\/p>\n\n\n\n Una vez identificado el sitio adecuado, comienza otra etapa.<\/p>\n\n\n\n El terreno debe convertirse en un proyecto.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed intervienen estudios, ingenier\u00eda, arquitectura, presupuestos, permisos, especificaciones t\u00e9cnicas y coordinaci\u00f3n de diferentes especialistas.<\/p>\n\n\n\n El objetivo no es simplemente dise\u00f1ar un edificio atractivo.<\/p>\n\n\n\n El objetivo es dise\u00f1ar una instalaci\u00f3n que funcione.<\/p>\n\n\n\n La distribuci\u00f3n interna debe responder a los procesos de la empresa. Los accesos deben facilitar la operaci\u00f3n. Las \u00e1reas de carga y descarga deben ser suficientes. Los patios deben considerar los veh\u00edculos que realmente utilizar\u00e1 la compa\u00f1\u00eda. Las instalaciones deben soportar los requerimientos t\u00e9cnicos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En otras palabras, el edificio debe ser una herramienta de productividad.<\/p>\n\n\n\n Otro elemento fundamental del Built-to-Suit es la estructura financiera.<\/p>\n\n\n\n Dependiendo del proyecto, pueden participar diferentes actores: propietario del terreno, desarrollador, inversionista y empresa ocupante.<\/p>\n\n\n\n La estructura debe establecer claramente qui\u00e9n aporta el terreno, qui\u00e9n financia la construcci\u00f3n, qui\u00e9n desarrolla y administra el proyecto y bajo qu\u00e9 condiciones utilizar\u00e1 la empresa la infraestructura.<\/p>\n\n\n\n Esto es especialmente importante para compa\u00f1\u00edas que est\u00e1n entrando a M\u00e9xico desde otro pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n Para un inversionista extranjero, desarrollar una instalaci\u00f3n industrial no significa solamente resolver un problema inmobiliario. Tambi\u00e9n significa entender el mercado local, los procesos legales, los permisos, los proveedores, la infraestructura disponible y las condiciones de la zona donde se pretende operar.<\/p>\n\n\n\n Contar con un socio local que pueda integrar estas variables reduce fricciones y permite concentrar la atenci\u00f3n en lo que realmente importa: poner en marcha el negocio.<\/p>\n\n\n\n Una vez aprobado el proyecto comienza la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero incluso aqu\u00ed el trabajo no consiste \u00fanicamente en levantar una estructura.<\/p>\n\n\n\n Hay que coordinar contratistas, ingenier\u00edas, proveedores, autoridades, supervisi\u00f3n, presupuesto, tiempos y especificaciones.<\/p>\n\n\n\n Un proyecto industrial puede involucrar una gran cantidad de decisiones simult\u00e1neas.<\/p>\n\n\n\n Por eso la integraci\u00f3n es tan importante.<\/p>\n\n\n\n MARFA BTS comunica su modelo precisamente desde cuatro capacidades: encontrar el terreno adecuado, administrar el proyecto, desarrollar la infraestructura e integrar a los diferentes participantes.<\/p>\n\n\n\n El objetivo es que el cliente no tenga que resolver cada elemento por separado.<\/p>\n\n\n\n En un proyecto Built-to-Suit, la meta final no es tener un edificio terminado.<\/p>\n\n\n\n La meta es tener una instalaci\u00f3n lista para cumplir una funci\u00f3n empresarial.<\/p>\n\n\n\n Una nave industrial puede estar f\u00edsicamente terminada y todav\u00eda no ser adecuada para iniciar operaciones si no se han resuelto correctamente aspectos de infraestructura, accesos, servicios, permisos o instalaciones espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n Por eso la planeaci\u00f3n desde el inicio es fundamental.<\/p>\n\n\n\n Cada decisi\u00f3n tomada durante la selecci\u00f3n del terreno puede afectar el dise\u00f1o. Cada decisi\u00f3n de dise\u00f1o puede afectar la construcci\u00f3n. Cada decisi\u00f3n de construcci\u00f3n puede afectar el presupuesto y el calendario de operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Un enfoque integral permite anticipar esas relaciones.<\/p>\n\n\n\n El modelo puede ser especialmente atractivo cuando una empresa:<\/p>\n\n\n\n No significa que Built-to-Suit siempre sea la mejor opci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En algunos casos, una nave existente puede ser m\u00e1s conveniente. En otros, la disponibilidad inmediata puede tener mayor valor que la personalizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La decisi\u00f3n correcta depende de la operaci\u00f3n, el calendario y la estrategia financiera de cada empresa.<\/p>\n\n\n\n La principal ventaja del modelo puede resumirse en una idea sencilla:<\/p>\n\n\n\n La infraestructura se adapta al negocio y no el negocio a la infraestructura.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En un contexto donde las empresas buscan mejorar sus cadenas de suministro, acercar operaciones a sus mercados y establecerse en M\u00e9xico con mayor velocidad y certidumbre, esta diferencia puede ser significativa.<\/p>\n\n\n\n MARFA BTS trabaja precisamente en ese espacio: conectar necesidades empresariales con terrenos, infraestructura, inversi\u00f3n y ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Con m\u00e1s de 25 a\u00f1os de experiencia y una red de propietarios, desarrolladores, brokers y actores locales, nuestro objetivo es acompa\u00f1ar el proyecto desde la identificaci\u00f3n de la oportunidad hasta la entrega de la infraestructura.<\/p>\n\n\n\n Porque un proyecto industrial exitoso no comienza cuando empieza la construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Comienza cuando se toma correctamente la primera decisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n \u00bfEst\u00e1 buscando desarrollar una planta, centro de distribuci\u00f3n o instalaci\u00f3n industrial en M\u00e9xico? Hable con MARFA BTS y revisemos juntos qu\u00e9 estructura puede funcionar para su proyecto.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Todo comienza con una necesidad empresarial<\/h2>\n\n\n\n
El terreno es solamente el primer paso<\/h2>\n\n\n\n
Del terreno al proyecto<\/h2>\n\n\n\n
Inversi\u00f3n y estructura del proyecto<\/h2>\n\n\n\n
Construcci\u00f3n y coordinaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
La entrega no significa solamente entregar llaves<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1ndo tiene sentido un Built-to-Suit?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Built-to-Suit: construir alrededor del negocio<\/h2>\n\n\n\n