Durante los últimos años, pocas palabras han aparecido tanto en las conversaciones sobre inversión industrial como nearshoring.
La idea parece sencilla: empresas que buscan acercar parte de sus operaciones y cadenas de suministro a sus principales mercados, aprovechando la posición estratégica de México frente a Estados Unidos y Canadá.
Pero para una empresa que realmente está considerando instalar una planta en México, el nearshoring deja de ser una tendencia y se convierte en una lista muy concreta de preguntas.
¿Dónde podemos operar?
¿Cuánto tiempo tardaremos en estar listos?
¿Hay energía?
¿Hay agua?
¿Hay trabajadores?
¿Podemos mover nuestros productos?
¿Podemos ampliar?
¿Quién nos puede ayudar a ejecutar el proyecto?
Estas son las preguntas que realmente importan.
México tiene una ventaja geográfica evidente
La cercanía de México con Estados Unidos es uno de sus principales activos para las cadenas de suministro regionales.
Pero la geografía por sí sola no construye una planta.
Una empresa puede estar a pocos cientos de kilómetros de su mercado y aun así enfrentar problemas de infraestructura, energía, agua, permisos o talento.
Por eso el nearshoring no debe entenderse simplemente como “mover una fábrica a México”.
Es una decisión integral de cadena de suministro.
¿Qué busca una empresa cuando llega?
Podemos resumirlo en cinco palabras:
Certidumbre, infraestructura, conectividad, talento y velocidad.
Y detrás de cada una existe una serie de decisiones.
1. Certidumbre
Una empresa que invierte millones de dólares necesita saber qué va a suceder.
Necesita claridad sobre el terreno.
Sobre el uso de suelo.
Sobre los servicios.
Sobre los permisos.
Sobre el calendario.
Sobre los costos.
Sobre la estructura de la inversión.
La incertidumbre tiene un costo.
Cada retraso puede representar equipos detenidos, contratos pospuestos, personal esperando y operaciones que todavía no generan ingresos.
Por eso la certeza de ejecución puede ser tan importante como el precio del inmueble.
2. Energía
La energía es uno de los elementos que pueden definir la viabilidad de un proyecto.
No basta con encontrar un terreno industrial.
Hay que encontrar un terreno donde la operación pueda recibir la energía que necesita.
La expansión industrial está aumentando la presión sobre la infraestructura energética en diferentes regiones del país, y la disponibilidad de capacidad se ha convertido en una consideración importante para nuevos proyectos.
Para una empresa, esto significa que la factibilidad eléctrica debe revisarse antes de tomar decisiones definitivas.
No después.
3. Agua
La misma lógica aplica al agua.
Una operación industrial debe conocer sus necesidades y validar la disponibilidad real.
Esto puede incluir suministro, tratamiento, descarga y otros requerimientos.
La empresa debe saber desde el principio qué infraestructura tendrá disponible y qué inversiones adicionales podrían ser necesarias.
4. Conectividad
Una planta no está aislada.
Está conectada a una cadena.
Materias primas llegan.
Productos salen.
Personal entra.
Proveedores visitan.
Clientes reciben.
Por eso la conectividad carretera, ferroviaria, aeroportuaria o portuaria puede ser determinante según el tipo de operación.
La mejor ubicación no es necesariamente la que está más cerca de una ciudad.
Es la que reduce las fricciones de la cadena de suministro.
5. Talento
El nearshoring también es una cuestión de personas.
Una empresa necesita contratar.
Operadores.
Técnicos.
Ingenieros.
Supervisores.
Administrativos.
Gerentes.
Y necesita conservarlos.
Por eso la ubicación debe analizarse también desde el mercado laboral.
¿Hay suficiente personal?
¿Hay experiencia industrial?
¿Qué otras empresas compiten por los mismos perfiles?
¿Cuánto tarda la gente en llegar?
¿Será necesario desarrollar transporte?
Estas variables pueden modificar la decisión.
6. Velocidad de ejecución
Para una empresa internacional, el tiempo tiene un valor financiero.
Si una planta comienza operaciones seis meses antes, puede significar una diferencia considerable.
Por eso cada etapa del proyecto importa.
Selección de sitio.
Due diligence.
Diseño.
Permisos.
Financiamiento.
Construcción.
Instalación.
Puesta en marcha.
La velocidad no significa saltarse procesos.
Significa eliminar tiempos innecesarios y coordinar correctamente las etapas.
El mercado industrial mexicano continúa evolucionando
Los datos recientes muestran que la demanda industrial mexicana continúa siendo relevante, aunque el comportamiento varía por mercado.
JLL reportó que en 2024 la absorción neta regresó al promedio de seis años y que el inventario nacional aumentó 6%; al mismo tiempo, la disponibilidad nacional llegó al 6%.
CBRE, por su parte, reportó que la demanda asociada al nearshoring superó los 2 millones de m² durante 2024, con la industria automotriz como principal impulsor.
Esto muestra algo importante:
el mercado existe, pero no todas las ubicaciones ofrecen las mismas condiciones.
Por eso la selección de sitio es cada vez más importante.
Ya no basta con decir “México”
Una empresa que llega a México necesita tomar una decisión mucho más específica.
¿Norte?
¿Centro?
¿Bajío?
¿Puebla?
¿Zona Metropolitana de Ciudad de México?
¿Otro corredor?
Después viene otra pregunta:
¿En qué municipio?
¿En qué parque?
¿En qué terreno?
¿Con qué infraestructura?
El nearshoring está haciendo que las empresas comparen corredores, no solamente países.
¿Por qué una empresa extranjera necesita apoyo local?
Porque muchas de las variables importantes no aparecen en una ficha inmobiliaria.
Un sitio web puede decir:
“Terreno industrial disponible.”
Pero la empresa necesita saber:
¿Tiene energía?
¿Tiene agua?
¿Es viable el uso de suelo?
¿El acceso funciona para mis camiones?
¿Puedo ampliar?
¿Quién es el propietario?
¿Cuánto tiempo tomaría desarrollar?
¿Quién puede construir?
¿Quién coordina?
¿Quién me ayuda a resolver los problemas?
Ahí aparece el valor de un integrador local.
El papel de MARFA BTS
MARFA BTS trabaja con empresas que necesitan convertir una estrategia de expansión en infraestructura.
Su propuesta integra cuatro capacidades:
Locate: encontrar el terreno o ubicación.
Manage: gestionar el proceso.
Develop: desarrollar la infraestructura.
Integrate: coordinar a los diferentes participantes.
Esto permite que una empresa no tenga que gestionar cada elemento de forma aislada.
Nearshoring no es solamente una oportunidad inmobiliaria
Para MARFA BTS, el nearshoring representa algo más.
Es una oportunidad para ayudar a empresas a establecer operaciones reales.
Una planta.
Un centro de distribución.
Un almacén.
Una instalación productiva.
Una expansión.
Y detrás de cada uno existe una necesidad empresarial.
La pregunta que realmente importa
En lugar de preguntar:
“¿Dónde hay terrenos industriales?”
Una empresa debería preguntar:
“¿Dónde podemos operar mejor?”
Esa pregunta cambia completamente el análisis.
Permite considerar infraestructura, talento, logística, costos, crecimiento y tiempos.
Y convierte la selección de sitio en una decisión estratégica.
México continúa teniendo una posición relevante dentro de las cadenas de suministro regionales, y los inversionistas mantienen un interés importante por el sector industrial y logístico. CBRE reportó a principios de 2026 que 83% de los inversionistas consultados planeaba mantener o incrementar su inversión inmobiliaria en México durante el año.
La oportunidad existe.
Pero aprovecharla requiere elegir correctamente.
Si su empresa está evaluando instalarse, expandirse o producir en México, MARFA BTS puede ayudarle a encontrar la ubicación y desarrollar la infraestructura que necesita.